Reajuste de aluguel na prática: IGPM, IPCA e o erro que custa caro
Todo mundo sabe que o contrato reajusta no aniversário. O problema é que ninguém lembra do aniversário, e a diferença perdida não volta.
Reajuste é o tipo de coisa que parece simples até você ter 300 contratos com 300 datas de aniversário diferentes.
O erro não é calcular errado. É não calcular.
Na prática, o problema quase nunca é errar a conta. É o contrato completar aniversário em agosto e alguém perceber em outubro.
Quando isso acontece, os dois meses de diferença não voltam. O aluguel não é retroativo por descuido da administradora, e cobrar do inquilino um valor que você deixou de cobrar é uma conversa que raramente termina bem.
Num contrato de R$ 2.400 com índice de 4%, dois meses esquecidos custam cerca de R$ 200. Parece pouco. Multiplique por uma fração da sua carteira e por doze meses.
Qual índice usar
Os quatro que aparecem em contrato de locação no Brasil:
- IGPM · o tradicional em locação. Como carrega preços no atacado e câmbio, é o mais volátil. Foi ele que produziu os reajustes de mais de 30% em 2021 e travou negociação com meio país.
- IPCA · inflação ao consumidor. Menos volátil, virou alternativa comum depois do susto do IGPM.
- INPC · parecido com o IPCA, com foco em famílias de renda mais baixa.
- INCC · custo da construção. Aparece mais em contrato de obra do que em locação pronta.
O índice do seu contrato é o que está escrito no seu contrato. A escolha acontece na assinatura, não no reajuste.
O detalhe que quase todo mundo erra: qual acumulado usar
O reajuste usa a variação acumulada nos 12 meses anteriores ao aniversário, não o índice do mês.
Parece óbvio escrito assim. Mas quando a conta é feita à mão, em planilha, com o número copiado de um site de notícias, o erro aparece: alguém pega o acumulado do ano corrente, ou o número do mês passado, ou um valor que já foi revisado depois da publicação.
E aqui está o ponto que interessa: esses índices são publicados pelo Banco Central e podem ser consultados na fonte, por sistema. Não precisa de planilha e não precisa de site de notícias.
O que dá para automatizar de verdade
Três coisas, e elas resolvem quase todo o problema:
- Saber que o aniversário chegou. É controle de data. Um sistema que conhece a data de início do contrato não tem desculpa para deixar passar.
- Buscar o índice na fonte oficial. A Venzya consulta a variação acumulada em 12 meses de IGPM, IPCA, INCC e INPC direto na API do Banco Central, no momento do cálculo. Não é um número digitado por alguém em algum momento: é o dado oficial, na hora.
- Propagar o valor novo para as cobranças futuras. Reajustar e continuar emitindo boleto no valor velho é um erro que acontece mais do que se admite.
O que não deve ser automático é aplicar sem você ver. Reajuste é conversa comercial: às vezes você segura, às vezes negocia, às vezes o proprietário prefere não aplicar para não perder um bom inquilino. Por isso o fluxo certo é prévia, decisão, aplicação.
O resumo
O reajuste não é um problema de matemática. É um problema de calendário e de fonte de dados.
Se o seu sistema sabe a data e sabe buscar o índice oficial, a parte difícil já acabou. O resto é você decidir se aplica.
Quer ver a prévia de reajuste com o índice vindo do Banco Central? Agende uma demonstração ou veja o módulo de Locação.